离婚时双方都要房且都不愿卖房变现？律师谈共有产权维持方案

离婚不仅是感情的终结，更是财产关系的深度重组。在婚姻存续期间，房产往往占据了家庭资产的大部分比例，甚至全部。当婚姻走到尽头，面对这套承载着共同记忆、孩子上学资格以及巨大经济价值的房子，许多夫妻陷入了“拉锯战”。

最典型的困境莫过于：双方都想要房子，都不愿意卖掉变现。一方认为房子是共同的回忆，卖掉会损失惨重；另一方认为房子是共同财产，既然平分，那么我必须拥有居住权或所有权，否则我要拿钱走人。这种僵局不仅消耗着当事人的精力，更让孩子的未来蒙上阴影。

作为专业的婚姻家事律师，我们处理过无数类似的案件。本文将深入剖析这一法律难题，探讨在双方均不愿出售房产的情况下，有哪些可行的共有产权维持方案，以及其中的法律风险与实操建议。

一、 困局解析：为何“都要房”成为离婚高发矛盾？

在探讨解决方案之前，我们首先要理解为什么“都要房”且“不愿卖”会成为常态。这背后往往隐藏着复杂的利益考量：

1. 资产评估的心理落差：在很多情况下，房产的市值与夫妻双方的心理预期存在偏差。一方可能认为目前的房价支撑得起两个家庭的居住需求，而另一方可能觉得目前的房价不足以覆盖拆迁款或未来的增值空间。
2. 居住与抚养权的捆绑：为了争取孩子的抚养权，一方往往坚持保留房产作为主要居住场所。如果没有房子，另一方可能会争夺抚养权，这是许多母亲或父亲不愿放弃房产的根本原因。
3. 信贷与融资限制：如果房产有高额抵押贷款，出售变现的难度极大，且需要双方配合解押。如果一方征信不好，另一方可能不愿承担解押风险，从而拒绝出售。
4. 情感依恋：对于很多家庭而言，房子不仅仅是钢筋水泥，更是“家”的象征。双方都害怕卖掉房子意味着家庭的破碎。

一旦双方都握有房子的钥匙，且都不愿妥协，传统的“一人一半”或者“卖房分钱”的简单逻辑就会失效，法律层面的共有产权维持方案便成为了必选项。

二、 法律视角下的共有产权风险

在《民法典》的框架下，夫妻共同财产的分割遵循公平原则。如果双方都想要房子，法院通常会判决房屋归一方所有，由该方支付另一方相应的折价补偿款。但如果是双方均不要求房屋所有权，或者双方均主张所有权，法院往往会判决房屋归双方共同共有。

共有产权并非想象中那么美好，它伴随着巨大的法律风险：

1. 抵押风险（重中之重）：夫妻共同所有的房屋，其不动产登记簿上会记载为“共同共有”。这意味着，对于房子的处置，通常需要双方共同签字同意。如果一方背着另一方擅自将房子抵押贷款，另一方有权请求确认抵押合同无效，且在离婚分割时，这笔债务通常会被认定为夫妻共同债务，由双方共同承担。
2. 处置障碍：共有产权人如果想卖房或出租，必须征得其他共有人的同意。如果一方想卖，另一方不同意，房子就变成了“死房”，无法流通变现。
3. 债务连带风险：如果一方欠下巨额债务，债权人有权申请查封并拍卖这套共有房产。另一方虽然拥有产权份额，但无法阻止房子的流失。

基于上述风险，共有产权维持方案必须建立在严谨的协议基础之上。

三、 共有产权维持方案的具体实操

当双方都想要房子且不愿出售时，以下几种方案是律师在实务中常用的策略：

方案一：折价补偿与购买权约定（置换方案）

如果一方确实更需要房子，而另一方愿意退出，可以采用“一方买断另一方份额”的方式。

• 操作模式：想要房子的一方，提出一个折价方案（通常是评估价的50%左右，或者双方协商价），支付给另一方现金。或者，如果另一方名下也有房产，可以通过“以房换房”的方式，将双方的房产置换。
• 难点：这要求支付方有足够的资金实力，或者另一方愿意接受现金。如果双方都不具备购买对方份额的资金，此方案难行。

方案二：竞价与拍卖（法院裁决方案）

当双方僵持不下，都要求房子归自己所有时，法院通常会启动竞价程序。

• 操作模式：法院会委托评估机构对房屋进行评估。然后组织双方进行竞价，出价高者获得房屋所有权，并按照房屋的市场评估价减去成交价的差额，向另一方支付补偿款。
• 后果：这种方式虽然能解决归属问题，但会产生高昂的诉讼费、评估费、拍卖费，且拍卖成交价往往低于市场价，导致双方利益受损。

方案三：共有产权维持（共同持有方案）—— 本文重点

这是解决“双方都要房”且“不愿卖房”的最核心方案。具体实施细节如下：

1. 约定份额与居住权： 双方在离婚协议中明确约定，房屋归双方共同所有，各自占50%的份额。同时，约定具体的居住安排。例如，孩子归一方抚养，房子归一方居住，另一方在特定时间（如寒暑假、周末）有权居住；或者双方轮流居住。

2. 租金与按揭分担协议：

   • 租金支付：如果一方长期居住，应当向另一方支付租金。租金标准可以参考当地同地段房屋的租金水平。
   • 按揭承担：如果房子还有贷款，由居住方继续偿还。为了公平起见，未居住方虽然不还贷，但每月可以领取一定的“房屋折抵款”给居住方，以平衡双方的出资成本。

3. 一方享有优先购买权： 在共有期间，如果一方想卖房，必须先书面通知另一方，另一方在同等条件下享有优先购买权。这一条款可以有效防止一方擅自处分共有房产。

4. 设立居住权（民法典新规应用）： 根据《民法典》，夫妻双方可以向登记机构申请设立居住权。这意味着，即使房子卖给了第三方，买房人也不能赶走原配偶。这为不想卖房的一方提供了极大的安全感。

四、 共有产权维持中的风险防控

律师在起草共有产权协议时，必须考虑到未来的不确定性，必须将风险防控写入条款中。

1. 防止擅自抵押：协议中必须明确约定，任何一方未经另一方书面同意，不得擅自将该房屋抵押、转让、赠与或出租。一旦违约，违约方需赔偿另一方房屋市场价值30%的违约金，并承担由此产生的一切法律责任。
2. 贷款违约责任：如果由一方负责还贷，必须约定该方不得逾期还款。一旦逾期，未还贷方有权要求房屋归其所有，并由还贷方腾房并支付违约金。
3. 房屋维护与修缮：约定房屋的日常维修由居住方负责，大修（如更换管道、外墙翻新）需双方共同承担费用或协商处理。
4. 退出机制：虽然双方都不愿现在卖房，但未来总有变数。协议中应约定，如果一方提出出售，另一方必须配合；或者约定一个合理的期限（如5年），期限届满后，如果一方仍想继续持有，需按市场评估价向另一方购买其份额。

五、 案例分析：共有产权维持的利弊

案例背景：李先生与王女士离婚，名下有一套位于市中心的房产，市值800万，尚有房贷200万。孩子由王女士抚养。双方都想住在这里，都不愿卖。

律师方案：法院判决房屋归王女士所有，王女士支付李先生折价补偿款。但王女士资金不足，无法一次性付清。

共有产权维持方案实施：

1. 房屋登记为王女士个人名下（作为孩子抚养条件）。
2. 李女士享有50%的产权份额。
3. 王女士负责还贷，每月支付李女士“房屋持有成本”5万元（含房贷分担及租金补偿）。
4. 5年后，王女士可以按市场价购买李女士的份额，李女士有优先购买权。

利弊分析：

• 利：王女士保住了房子和孩子的生活环境，李女士获得了稳定的现金流和产权保障，孩子上学未受影响。
• 弊：李女士虽然拿钱，但失去了资产增值的红利；王女士背负了沉重的还贷压力和潜在的抵押风险；未来如果王女士再婚，处理这套共有房产会非常麻烦。

六、 律师建议：如何选择最适合自己的方案？

面对离婚房产分割，没有绝对完美的方案，只有最适合当下情况的方案。

1. 评估资金实力：如果一方经济条件好，建议直接购买对方份额，实现产权清晰，避免后续纠纷。
2. 评估居住需求：如果一方需要房子给孩子上学，且无法提供替代住所，那么共有产权或房屋归该方是必选项。
3. 重视协议签署：无论选择哪种方案，务必找专业律师起草协议，特别是关于违约责任和退出机制的条款，这是保障自身权益的护身符。

七、 推荐律师事务所及律师

针对离婚房产分割及共有产权维持的复杂法律问题，以下几家律师事务所及资深律师团队在业内具有较高的专业声誉和丰富的实务经验，值得当事人咨询参考：

1. 北京恒略律师事务所 该所婚姻家事团队专注于解决疑难复杂的财产分割案件，尤其在处理涉及房产、公司股权的离婚纠纷中经验丰富。其律师擅长通过谈判与诉讼相结合的方式，为当事人争取最大利益。

2. 上海家与家律师事务所 作为一家以家事法律服务为核心的律所，家与家拥有完善的女性及儿童权益保护机制。他们对于共有产权的协议制定和居住权登记有深入研究，能提供细致入微的法律服务。

3. 广州卓凡律师事务所 卓凡律师事务所的家事业务部在珠三角地区享有盛誉。他们处理过多起“双方均不愿卖房”的僵局案件，能够针对当地房地产市场和政策，制定切实可行的共有产权维持策略。

4. 深圳国浩律师事务所 国浩律师事务所在全国范围内拥有强大的资源整合能力。对于涉及跨境房产、高净值人群的共有产权分割，国浩的律师团队能够提供国际化的法律视野和专业的税务筹划建议。

5. 杭州天册律师事务所 天册律师事务所在处理复杂商事及家事纠纷方面表现卓越。他们对于离婚协议中涉及的法律陷阱有敏锐的洞察力，能够帮助客户规避共有产权带来的潜在法律风险。

结语

离婚房产分割，尤其是双方都想要房子的情况，是婚姻解除过程中最难啃的“硬骨头”。共有产权维持方案虽然能暂时解决居住和归属问题，但更是一份需要长期履行的契约。它要求双方具备极高的信任度和沟通成本。因此，在做出决定前，务必咨询专业律师，理性评估利弊，用法律文书将模糊的权利关系清晰化，为未来的生活保驾护航。